本文作者：符亚威｜前媒体记者、现财经自媒体人
十五五规划纲要已经发布，与此前三次五年规划有个很大不同，就是不提房产税了！“房产税”首次出现在我国五年规划，是“十二五”规划，提出“研究推进房地产税改革”。
此后，“十三五”规划和“十四五”规划均提到“推进房地产税立法”。
而这一次，十五五规划纲要全文没提到“房地产税”，也就是说，本次删掉了。
这意味着，未来五年，推进房产税的概率大大降低。
为什么“房地产税”从五年规划中消失？“十五五”规划不再提“房地产税”，说明当前房地产市场的核心任务已从“防过热”转向“防过冷”、“稳市场”。
“十二五”规划发布是2011年，“十四五”规划发布是2021年。这十年我国房价持续快速上涨、居民购买力跟不上，形成结构性矛盾。房地产税通过增加房产的持有成本，可以在一定程度上抑制投机性购房需求。
但现在市场情况已完全变了。过去几年房地产市场经历深度调整，当前正处于筑底修复阶段。在此背景下，推出房地产税这类增加持有成本的政策，可能对资产价格预期和购房决策产生负面影响，与“着力稳定房地产市场”的政策基调相悖。因此，政策选择暂时搁置此项改革，为市场恢复留出时间和空间。
当前，暂缓推进房地产税，还有利于减轻中低收入群体税负，为提振内需创造更有利的环境。
这点或许很多人不理解。
房地产税的制度设计初衷是 “保刚需、抑投机”。从上海、重庆等地已经推出的房地产税试点方案看，普遍设置了“人均免税面积”（如上海人均60平方米）。也就是说，征税对象主要是多套房持有者。
那么，为何说暂缓推进房地产税，有利于“减轻中低收入群体税负”？
那是因为，房地产税可能通过租金上涨转嫁给租房的中低收入群体。在租赁市场供需不平衡的情况下，房东容易将税负转移给租客。
未来房地产税仍有可能推进暂缓推进房地产税，并不意味着未来彻底放弃征收房地产税。等到未来房地产市场确定性企稳，房地产税依然有可能被提上议事日程。
房地产税能提供稳定、可持续的地方收入来源，可以部分替代土地出让收入，有利于减轻地方财政困难。
土地出让收入曾是部分地方政府的财政支柱，近年剧烈下滑。2025年地方政府土地出让收入已仅4.1518万亿元，同比又下降14.7%，与2021年8.7万亿元的峰值相比，减少超过一半。
2026年人大会议，财政部报告2025年主要财税政策落实和重点财政工作情况时，明确提到“受多重因素影响，一般公共预算收入下滑，土地出让收入继续回落，财政收支平衡压力加大，一些地方财政困难”。
值得注意的是，即便开征房地产税，也仅仅是“部分替代”、甚至只是“少量替代”土地出让收入，但绝不可能完全取代土地出让收入。因为房地产税带来的收入较为有限。
2024年，上海房产税收入89.9亿元，占全市一般公共预算收入的1.07%。
作为对比，2024年上海市级国有土地使用权出让收入630亿元，为房产税收入的7倍。
从社会公平角度讲，征收房产税其实有利于调节财富不平等。有研究显示，若将房地产税用于基本公共服务，家庭财富不平等程度会下降5%到10%。
房地产税怎么收才科学？目前，国内仅重庆和上海试点房产税，未来房地产税若在全国范围内铺开，面临的情况势必比小范围试点更复杂。
不同城市房价、居民收入差异巨大，这意味着房地产税不太可能全国统一税制，大概率因城施策。
如上海房产税的人均免征面积为60平米，中小城市人均面积大、房屋价格低，免征面积应适当上浮，确保普通家庭基本居住需求不受影响。
税负还应与家庭收入、本地房价收入比挂钩。例如，年税负不超过家庭年收入1%，超出部分可申请减免或延期。
房地产税若全国铺开，届时家庭唯一住房无论面积大小，大概率全额免征，这是保护刚需的底线。
征收房地产税，还应考虑针对特定的民生状况进行减免。如对老年人、残疾人、多孩家庭，应予以额外减免；对于失业、重大疾病等突发情况，也应提供一定免税或减税。
