澳洲房地产市场可能迎来数十年来最严重的一轮调整。澳洲联邦银行（CBA）预测，全国房价可能从此前峰值下跌14%，悉尼、布里斯班和珀斯的房价中位数跌幅更可能超过20万澳元。其中，悉尼房价中位数预计可能从160.7万澳元降至135万澳元，减少约25.7万澳元。
与此同时，Yellow Brick Road Home Loans执行董事长Mark Bouris警告，如果高利率持续、失业率上升并引发经济衰退，近年来以低首付购房的买家可能面临负资产风险，即房屋价值低于尚未偿还的贷款余额。
CBA预测全国房价或下跌14%，悉尼减少约25.7万澳元
CBA高级经济学家Trent Saunders表示，本轮房地产市场调整可能成为有记录以来最严重的一次。银行预计，澳洲全国房价可能从此前峰值下跌14%。
主要首府城市的预测跌幅如下：
悉尼：预计下跌16%，房价中位数可能从160.7万澳元降至135万澳元，减少约25.7万澳元。
布里斯班：预计下跌18%，从123.3万澳元降至101.1万澳元，减少约22.2万澳元。
珀斯：预计下跌18%，从108.8万澳元降至89.2万澳元，减少约19.6万澳元。
阿德莱德：预计下跌13%，从101.3万澳元降至88.1万澳元，减少约13.2万澳元。
墨尔本：预计下跌13%，从99.8万澳元降至86.9万澳元，减少约13万澳元。
低首付购房者面临负资产风险
Yellow Brick Road Home Loans执行董事长Mark Bouris特别提醒，近年来购房的首次置业者可能面临较大风险。
部分买家通过联邦政府的5%首付计划购房，初始贷款比例较高。如果房价大幅下跌，房屋价值就可能低于剩余贷款金额。
这种情况被称为负资产（negative equity）。
例如，一套价值100万澳元的房屋，买家支付5万澳元首付，贷款95万澳元。如果房价下跌10%，房屋价值降至90万澳元，而贷款余额仍高于这一金额，房主便可能陷入负资产。
目前，澳洲陷入负资产的房贷借款人比例不到1%。不过，澳联储模型显示，如果房价下跌20%，负资产房贷持有人比例可能升至5%。
负资产并不意味着房主已经拖欠房贷，但如果房主因失业或收入下降而被迫出售房屋，可能面临售房所得不足以偿还贷款的困境。
专家警告失业率或升至6%以上，经济衰退风险增加
Bouris认为，澳洲房地产市场面临的另一项重要风险是经济衰退。他预计，失业率可能升至6%以上，这将是2021年初以来首次达到这一水平。
他担心，高利率会继续加重家庭还贷负担，而房价下跌和房地产交易减少，也可能导致各州印花税收入下降。
如果州政府财政收入减少，交通基础设施等资本工程项目可能受到影响，进一步波及相关行业就业，形成更大的经济下行压力。
Bouris警告，如果失业率持续上升并引发经济衰退，部分近期购房者可能被迫出售房产，却发现卖房所得不足以偿还贷款。
CBA认为房价调整可能创纪录，利率难以迅速回落
CBA高级经济学家Trent Saunders认为，本轮房价下跌可能以有记录以来最快的速度发生，相关记录可追溯至上世纪80年代初。
他指出，房地产市场面临的压力主要来自持续偏高的利率，以及联邦政府调整负扣税和资本利得税优惠政策。
CBA预计，澳联储可能在2027年8月和11月分别降息一次。即使两次降息如期发生，现金利率届时也可能仅回落至4.35%，仍处于相对较高水平。
Bouris则持不同看法。他并不认为澳联储会在2027年降息，也没有将明年降息纳入自己的判断。
房贷规模增长远超工资，购房负担持续加重
过去18年，澳洲平均新房贷金额从25.4万澳元升至73.1万澳元，房贷债务相当于平均全职工资的倍数，也从4.2倍增加至6.8倍。同期，典型全职工资则从60,658澳元升至108,352澳元。
相比工资涨幅，房贷规模增长更为明显，购房者需要承担的债务压力不断加大。
疫情期间，部分购房者曾以约2%的低利率办理房贷，如今浮动房贷利率已接近7%，还款成本明显上升。
