澳洲楼市正在经历一场此前四十年未曾出现的变化。Cotality数据显示，过去三个月悉尼房价年化跌幅达16%，墨尔本跌13%，阿德莱德、布里斯班及珀斯亦相继加入下行行列。五大首府城市房价指数年化跌幅达11%——若持续12个月，将是Cotality有记录46年来最惨烈的一次调整。
过去四十年楼市调整无论源于何处，投资者始终是需求端最后一道防线。但新规改变了游戏规则——负扣税逆转相当于对受影响房主施加200至275个基点的额外“加息”，而受影响的借款占所有贷款的20%。政府同时取消首次购房担保计划上限，超28,000名购房者以仅5%首付涌入市场——短期看似支撑需求，实则提前透支未来购买力。有分析师指出，投资者占抵押贷款需求40%，当这40%因政策改变大幅萎缩时，房价难以幸免。
以往每次衰退，RBA都握有降息钥匙——1982、1991、2008、2022无一例外。但这一次，澳储行预计总体通胀要到2027年中才能回到2%-3%目标区间，2028年中才能触及区间中点。行长布洛克已表示如有需要将再次加息，个人认为很可能需要加息。在通胀未被驯服前，降息空间几乎为零。
与此同时，失业率低于4.5%，商业投资强劲，数据中心建设热潮给建筑业带来压力，中东冲突持续推高成本——经济基本面似乎好到不需要降息。市场普遍认为美联储年底前加息概率超90%，全球同步加息周期开始，RBA即使想放松也几无操作空间。
目前澳洲约360亿澳元银行混合债券未偿还。2027年1月1日起，这些证券将不再计入一级资本，被降级为二级资本。银行可宣布“监管事件”，以面值置换为普通股或次级债券。若房市持续下行、违约激增，银行资本基础将不断萎缩。混合债券收益率仅比互换利率高3%-4%，而取代它们的二级资本债券收益率仅高出约1.25%——银行有强烈动机提前置换。
自1980年以来，澳洲住宅价值上涨约1400%，约四分之三月份价格上涨，总计九次下跌，持续时间从六个月至十九个月不等。背后是不可持续的前提——四十年利率长期下行，从双位数到接近零，为房价提供源源不断的燃料。未来利率周期将更平衡，上升周期更长。AI革命带来的生产力增长不会降低通胀，反而推升通胀。在购房负担能力已绷至极限的背景下，利率难以重返疫情前的宽松水平——这或许正是“这一次不同”最直接的注脚。
