在东京做民宿的人，这两天估计心里都咯噔一下。因为新宿区准备动真格了。
不是只限制以后新开的民宿，而是连已经在营业的，也可能被纳入限制。
按照新宿区目前讨论的方案，今后住宅专用区域、学校周边等地区，原则上将禁止经营民宿。更狠的是，这项规定不仅针对新申请的民宿，现有民宿也可能一起适用。
新宿区现在一共有3775家民宿，是日本全国最多的地区。按照目前的估算，未来可能有大约2000家，也就是一半以上，面临不能继续营业的风险。
这一下，很多人的账都要重新算了。
民宿最多的新宿，为什么突然下狠手？
原因其实很简单：投诉太多了。
上一年度，新宿区收到关于民宿的投诉和咨询多达1334件，比前一年增加了542件。
最常见的问题也不难想象：垃圾不按规定扔、半夜吵闹、游客误闯私人区域、住宅楼里天天有人拖着行李进进出出。
新宿区政府这些年也一直在处理。
29家反复违法的经营者被勒令停业，还有5家被要求直接废止营业。
但问题是，投诉并没有因此减少。
新宿区现在的判断是，一个一个查、一个一个处理，已经有点管不过来了。区政府相关负责人也坦言，光靠人手去逐家处理恶劣民宿已经不现实，所以需要统一收紧规则。
说白了，就是以前是抓违规的，现在是准备直接改游戏规则。
这次最有争议的地方就是老民宿也不一定保得住。
以前很多地方收紧民宿，往往都是“以后不再批民宿经营权”，但已经开起来的还能继续做。
但新宿这次不一样。
它准备把已经营业的民宿也纳入限制范围。
当然，不是说条例一通过第二天就让你关门。现有经营者预计会有一定的宽限期。如果房东本人和住客同住，并且能够进行妥善管理，也可能获得例外许可。
但对于那些最常见的“整套房无人管理型民宿”来说，未来空间明显会越来越小。
就算是在商业区，也躲不过去。
目前按照日本民泊新法，一年最多可以营业180天。
新宿区准备进一步压到120天。
直接少60天。
对普通人来说只是一个数字，但对靠入住率挣钱的房东来说，这就是实打实的收入。
这个政策的出台，为什么导致华人投资者怨声载道？
因为过去几年，日本民宿在华人投资圈里真的太火了。
东京、大阪、京都，尤其是新宿、大久保、东新宿这一带，一直都是热门区域。
很多人买日本房产，看的根本不只是房租。
而是想着：
房子可以升值，平时还能做民宿，游客多的时候一天几万日元，自己来日本还能住。
听起来一举多得。
所以有些人是专门为了做民宿，才花高价买下房子。
但现在最尴尬的地方来了。
因为大家买下房子的那一刻根本没有想到“民宿经营权”还有被取消的一天。
很多人当初投资时，明明是按照当时合法的规则来的。
房子能做民宿，手续也办了，税也交了，几年之后却被告知：这个地区以后不能继续做了。
而且管理费、修缮费、固定资产税也一分不会少。
这种结果换成谁都会不舒服。
就连日本民宿业内也有人提出，新宿区这次连现有民宿都要统一限制，是非常少见的做法。
JTB综合研究所的专家也指出，如果真的要做到这个程度，新宿区就必须把过去的投诉、行政指导记录和现实问题讲清楚，让经营者知道为什么非这样不可。
不过话说回来，从法律上讲，这也不能简单理解成“日本政府违约”。
民宿本来就是受行政法规管理的行业。
今年7月，日本观光厅已经明确通知地方政府，如果民宿影响居民生活和教育环境，地方政府可以通过条例限制甚至禁止营业。
而新宿只是第一梯队。
据了解，目前京都府也已经开始研究收紧民宿。
京都的打算是，在住宅区和工业用地限制新民宿营业。虽然没有像新宿这么狠，没有直接动现有民宿，但趋势已经很明显了。
过去日本缺游客、缺住宿时，民宿是被鼓励的。
2018年民泊新法正式实施，本来就是为了给越来越多的外国游客增加住宿选择。
可现在情况反过来了。
游客太多，热门城市居民开始受不了了。
京都公交挤得上不去，住宅区拖箱子的游客越来越多，东京一些区域甚至出现整栋楼都在做短租的情况。
这时候，政策自然会开始往居民这边倾斜。
所以这次真正值得注意的，不只是新宿有多少家民宿要受影响。而是日本对民宿的态度，正在发生变化。
以后民宿越来越不好做，基本已经是大趋势了。新宿这一刀砍下去，砍掉的不只是部分民宿的经营空间，也彻底打碎了不少人原本以为能长期躺赚的“日本民泊梦”。
